Contextos

Dubái renace de sus cenizas

Por Manuel Llamas 

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"Entre 2002 y 2008 el precio de los inmuebles se cuadruplicó, lo que permitió al emirato encabezar el crecimiento de este sector a escala mundial. La pequeña ciudad-Estado llegó a albergar 30.000 grúas de construcción a pleno rendimiento, casi la cuarta parte del total mundial""Dubái es una plaza financiera de primer orden en el mundo árabe y un refugio fiscal para grandes firmas internacionales, al tiempo que ofrece una amplia oferta turística y de ocio del más alto standing"

Dubái cayó en 2009, y no pocos analistas lo interpretaron como un preludio de lo que acontecería posteriormente en la Zona Euro con la quiebra y rescate de Grecia, Irlanda y Portugal. Con poco más de 4.000 kilómetros cuadrados y dos millones de habitantes, es uno de los siete emiratos que conforman los Emiratos Árabes Unidos (EAU); pero, a diferencia de lo que ocurre en buena parte de su vecindario, los pilares de su economía no se asientan sobre la explotación del petróleo, sino sobre la construcción, el turismo, las finanzas y el comercio internacional.

Al igual que sucedió en numerosas economías occidentales, Dubái se enfrentó a la bancarrota a finales de 2009 tras el pinchazo de su brutal burbuja inmobiliaria. La quiebra de Dubai World, el principal holding estatal inmobiliario, desató una nueva tormenta. La reestructuración de su deuda (próxima a 60.000 millones de dólares) y el respaldo financiero ofrecido por el Gobierno de Abu Dabi, el más rico de los EAU, logró calmar los mercados, pero aún faltaba saber cómo, cuándo y en qué medida lograría Dubái recuperarse de su particular crisis económica. Hoy, apenas tres años después del colapso, los organismos internacionales y las principales firmas de análisis avanzan que la economía dubaití ha iniciado ya la senda de la recuperación.

La burbuja inmobiliaria

Entre 2002 y 2008 el precio de los inmuebles se cuadruplicó, lo que permitió al emirato encabezar el crecimiento de este sector a escala mundial. La pequeña ciudad-Estado llegó a albergar 30.000 grúas de construcción a pleno rendimiento, casi la cuarta parte del total mundial, y los precios inmobiliarios llegaron a subir a un ritmo del 5% semanal en pleno boom. Fue en esos años donde todo parecía posible: se acometían megaproyectos turísticos y de construcción que atrajeron inversiones de todas partes gracias a unas tasas de rentabilidad que, posteriormente, demostraron ser insostenibles.

Dubái padeció su particular ciclo de auge y recesión, basado en una política monetaria expansiva sin respaldo de ahorro real, al igual que sucedió en EEUU y parte de Europa. El largo período de tipos de interés artificialmente bajos a escala mundial tuvo su correspondiente reflejo en Dubái, donde la concesión de crédito destinado a actividades inmobiliarias se disparó hasta alcanzar niveles estratosféricos. Así, el balance del Banco Central de los Emiratos Árabes Unidos llegó a incrementarse hasta un 177% interanual en 2007. El ingente aumento de dinero en circulación se tradujo en una subida creciente y continuada de los precios de los inmuebles cuyos fundamentos eran irreales, por lo que tarde o temprano la burbuja acabaría por estallar.

La crisis llegó en 2008 y se acentuó en 2009: el crédito comenzó a contraerse y los precios inmobiliarios iniciaron su descenso, con el consiguiente aumento de la morosidad y la posterior debacle financiera y económica. En los últimos tres años los precios inmobiliarios en Dubái han llegado a desplomarse más de un 60% con respecto a sus valores máximos, al tiempo que han cancelado o postergado casi la mitad de los proyectos de construcción en los EAU, por un valor próximo a 580.000 millones de dólares; muchos de ellos iban a realizarse en Dubái.

Recuperación en ciernes

Sin embargo, una vez completado el necesario ajuste de precios relativos que, de una u otra forma, tenía que producirse, el pequeño emirato ha empezado a resurgir de sus cenizas. El valor residencial repuntó un 18,3% interanual en el primer trimestre del año, frente a un crecimiento medio del 3,6%, según el índice de ciudades prime elaborado por la consultora Knight Frank. Dubái registró la cuarta mayor subida del mundo en el sector inmobiliario de lujo, tan sólo superado por Mónaco, Londres, Hong Kong y Moscú. Las propiedades dubaitíes son hoy son hasta 10 veces más baratas que en el Principado de Mónaco. Por su parte, la consultora Jones Lang LaSalle coincide en que existen “signos prometedores de recuperación desde finales del año pasado en Abu Dabi y Dubái, con precios al alza en los sectores residencial, comercial y hotelero”.

Además, pese a esta subida, el precio de los apartamentos en Dubái sigue siendo entre un 43 y un 61% inferior a los niveles máximos registrados durante la burbuja, mientras que las casas se mantienen entre un 12 y un 49% por debajo, según un reciente informe de Deutsche Bank. Este drástico ajuste está atrayendo nuevamente inversores foráneos al mercado residencial dubaití: así, las transacciones se dispararon un 63% interanual en el primer trimestre de 2013, frente al 8% acumulado del pasado año.

La reactivación del sector se materializa igualmente en la reanudación de algunos proyectos inmobiliarios y de infraestructuras que habían quedado en el olvido tras el estallido de la crisis; destaca en este punto la construcción de un nuevo complejo residencial de lujo compuesto por 1.500 villas, un gran parque acuático o una ambiciosa estructura de lagos y playas artificiales con grandes zonas deportivas y de ocio.

Todo ello se vendría a sumar a los imponentes edificios que ya se levantan sobre el desierto dubaití, y del que da buena cuenta este vídeo espectacular:

Libertad económica y bajos impuestos

¿Significa todo esto que Dubái está experimentando una nueva burbuja? El modelo económico del emirato no se sustenta en la venta de petróleo, pero tampoco exclusivamente en la construcción. La clave de su dinamismo radica en dos elementos poco conocidos de su economía: las zonas de libre comercio y una presión fiscal mínima. Dubái es una combinación de Las Vegas y Singapur, pero en el Golfo Pérsico. Constituye una plaza financiera de primer orden dentro en el mundo árabe y un refugio fiscal para grandes firmas internacionales, al tiempo que ofrece una amplia oferta turística y de ocio del más alto standing.

En este sentido, Dubái no es, simplemente, ladrillo carente de sentido, sino una ciudad-Estado adaptada al mundo de los negocios dentro de la era de la globalización. A diferencia de las anquilosadas economías europeas, el emirato ya está creciendo a tasas cercanas al 4% anual gracias al libre comercio y su atractiva política fiscal. En las zonas francas, idóneas para el desarrollo del comercio global, opera el derecho internacional, no las normas locales. Por otro lado, el intervencionismo público es muy escaso y la tributación, casi nula.

Los Emiratos Árabes Unidos se sitúan en el puesto 26 en libertad económica en el ranking Doing Business que elabora anualmente el Banco Mundial, por delante de muchos países europeos. Destacan especialmente en protección de la propiedad privada (puesto 7º), comercio internacional (5º) y pago de impuestos (1º). En Dubái no hay impuesto sobre la renta, ni sobre las ganancias de capital ni sobre la propiedad. Asimismo, la mayoría de empresas tampoco soporta el Impuesto de Sociedades, que de todas formas es muy reducido. La tributación se limita, básicamente, al pago de unas muy reducidas cotizaciones sociales y algunos impuestos indirectos.

El banco HSBC estima que Dubái crecerá este año a un ritmo cercano al 4%, y si bien su volumen de deuda pública sigue siendo elevado (casi el 100% del PIB), debido al impacto de la crisis financiera, el Fondo Monetario Internacional (FMI) considera que el emirato es solvente para afrontar sus obligaciones financieras sin grandes dificultades.